korea-realty

{
  "id": "aix_f782842c27",
  "name": "korea-realty",
  "operator": "(unclaimed - source: registry-official · publisher: app.sallim)",
  "description": "Korean real estate: court auctions, 10M+ MOLIT records, subscription notice facts, loan/DSR rules",
  "depth": 2,
  "status": "unclaimed",
  "last_crawled": "2026-11-09",
  "missing_fields": [
    "pricing",
    "operator.identity"
  ],
  "skills": [
    "media-catalog",
    "pdf-to-json"
  ],
  "protocols": {
    "mcp": "https://realty.sallim.app/mcp?via=official",
    "a2a": null
  },
  "pricing": null,
  "regions": [
    "global"
  ],
  "languages": [
    "en"
  ],
  "reputation": {
    "tasks_completed": null,
    "dispute_rate": null,
    "p95_latency_ms": 7714,
    "uptime_30d": 0.9816971713810316,
    "onchain_volume_30d_usd": null
  },
  "aix_score": 26,
  "verification": {
    "identity": "none",
    "health": "probe/24h",
    "pricing": "unknown",
    "last_check": "2026-11-09T12:01:12.638Z"
  },
  "pricing_model": "unknown",
  "links": [
    {
      "label": "homepage",
      "url": "https://realty.sallim.app/mcp/pricing"
    },
    {
      "label": "repository",
      "url": "https://github.com/sallim-app/korea-realty"
    }
  ],
  "avatar": "https://github.com/sallim-app.png?size=160",
  "socials": [
    {
      "label": "github",
      "url": "https://github.com/sallim-app"
    }
  ],
  "payment_method": "open",
  "unreachable": false,
  "profile": {
    "mcp_server": "realty_mcp",
    "mcp_version": "0.130.10",
    "tool_count": 57,
    "tools": [
      {
        "name": "search",
        "description": "법원경매 물건을 자연어 문장으로 검색한다(경매 전용 — 청약·시세는 다른 도구다).\n\n    법원경매 물건을 자연어로 검색한다. **경매 전용** — 청약·분양 공고는 realty_presale,\n    분양가 적정성은 realty_presale_vs_market, 시세 통계는 realty_region_price_stats.\n\n    지역·물건종류·유찰횟수·감정가를 질의에서 뽑아 필터링한다.\n    예: \"서울 강남구 아파트\", \"유찰 2회 이상인 경기도 오피스텔\", \"서울 아파트 감정가 5억 이하\".\n\n    이 파서는 최소 어댑터라 못 쓰는 축(면적·기일·층 등)이 있다. 못 쓴 조건은 응답의\n    `unapplied_conditions`에 적히므로, 그게 비어 있지 않으면 결과 범위를 좁게 오인하지 말라.\n    지역·종류·감정가·유찰횟수라면 `realty_search_auctions`로 값을 직접 지정해 다시 조회하면\n    되지만, **면적·층·기일 범위는 그 도구에도 인자가 없다**(외부 QA 2026-10-04 ③) — 기일은\n    `exclude_past=true`(오늘 이후만)·`sort=\"date_asc\"`까지만 되고, 면적·층은 결과 "
      },
      {
        "name": "fetch",
        "description": "search가 돌려준 id로 경매 사건의 전체 내용을 가져온다.\n\n    id 형식은 \"법원명|사건번호\" (예: \"서울동부지방법원|2025타경51727\").\n    사건번호는 법원 간 중복되므로 법원명 없이 조회하면 후보 목록이 돌아올 수 있다.\n\n    rights(매각물건명세서 요약)가 있으면 법원 공시의 전달로만 인용하고, 없으면(rights_note\n    참조) 권리관계를 지어내지 말 것 — 권리분석 판단은 이 도구의 데이터 밖이다.\n\n    **이 축의 자리** — 사건 상세도 둘이고 입력과 응답 형태로 갈린다. 이 도구는 `search`가\n    준 `\"법원명|사건번호\"` 한 덩어리를 그대로 받아 **문서형 텍스트**를 돌려준다(ChatGPT\n    커넥터 규격). 사용자가 사건번호를 말로 불러줬거나, `rights`·`min_bid_source` 같은 필드를\n    **값으로** 다뤄야 하면 `realty_get_auction_case`(사건번호·법원명을 따로 받는 구조화 응답)를\n    써라. 유찰 이력·기일별 저감은 어느 쪽도 아니고 `realty_auction_history`다.\n    "
      },
      {
        "name": "realty_search_auctions",
        "description": "법원경매 물건을 지역·종류·감정가·유찰횟수로 필터링해 조회한다.\n\n    **이 축의 자리** — 조건을 **값으로 아는** 검색이 이 도구다. 사용자의 자연어 한 줄밖에\n    없으면 `search`가 먼저다(질의에서 조건을 뽑아 준다). 개별 사건의 상세는 여기가 아니라\n    `realty_get_auction_case`(사건번호+법원명)·`fetch`(search가 준 id)다.\n\n    **이 도구는 법원경매(민사집행법·각급 법원)만 조회한다 — 공매는 여기가 아니다.**\n    공매(국세징수법·국유재산법 등, 한국자산관리공사 온비드)는 **이 서버에 따로 있다**:\n    물건은 `realty_search_onbid`, 낙찰가율은 `realty_onbid_sale_rate`\n    (물건 25,669개 · 개찰 결과는 2026-06-01 개찰분부터 누적, 지금 범위는 응답 `sample_period`).\n    여기서 안 나온다고 \"그런 물건 없다\"고 답하지 말고 **공매 도구로 다시 걸어라.**\n    구분 신호는 번호 형식이다 — 법원 사건번호는 `2025타경1234`, 공매 물건관리번호는\n    `2026-0600-031235`(하이픈 세 토"
      },
      {
        "name": "realty_get_auction_case",
        "description": "사건번호로 경매 물건의 상세를 조회한다.\n\n    재매각 사건의 입찰보증금처럼 **사건마다 다른 매각조건** 질문도 사건을 특정하는 여기서 시작한다.\n    사건번호는 법원 간 유일하지 않다(전국 평균 2.8개 법원에서 중복). court_name을 생략하면\n    중복 시 오류와 함께 후보 법원 목록이 돌아오니, 그걸 보고 법원을 지정해 다시 호출하라.\n\n    `rights` = 매각물건명세서 핵심(최선순위 설정·인수되는 권리 원문·위험 플래그·배당요구종기).\n    `rights` 자체는 법원 공시의 전달이다 — 답할 때 rights.disclaimer를 함께 전하고, 등기부·임차인\n    현황 전체가 아님을 밝혀라. 규칙으로 판정한 권리분석(말소기준·인수/소멸·대항력)이 필요하면\n    `rights_analysis=true`(원장만) 또는 realty_auction_rights_analysis(등기부·임차인 입력)를 써라. rights가 null이면 명세서 미수집·보류\n    상태(rights_note에 사유)이므로 권리관계를 절대 지어내지 말 것.\n    ⚠️ `rights.claim_amt_10k`는 **경매신청 채권자의 청구금액**(만원)이다 "
      },
      {
        "name": "realty_auction_rights_analysis",
        "description": "이 경매 물건 낙찰받으면 뭘 떠안나 — 말소기준·인수/소멸·임차인 대항력·인수액.\n\n    법원 원장(매각물건명세서의 최선순위 설정·인수되는 권리 문구)에 사용자가 준 등기부 권리·임차인을\n    더해 **규칙으로 정해지는 부분만** 판정한다(LLM 없음): 권리 타임라인과 말소기준권리, 권리별\n    인수/소멸, 임차인별 대항력(전입 다음 날 0시 경계)·우선변제(확정일자 순위)·최우선변제(금액표는\n    말소기준이 아니라 최선순위 담보물권 설정일 기준), 예상 낙찰가를 주면 인수액 범위.\n\n    사용법: 사용자가 등기부등본을 첨부했으면 **그 문서를 읽어** registry_entries에 갑구·을구 권리를\n    순서대로 넣어라(이름·주민번호 제외). 임차인 정보가 있으면 tenants에. 둘 다 없으면 법원 원장만으로\n    돌리고 `on_hold`에 못 본 것이 적힌다.\n\n    경계 — 그대로 전하라: ①**법원 문구가 엔진 판정보다 앞선다**(충돌은 `conflicts`). ②명세서 칸이\n    공란이면 '인수 없음'이 아니라 **못 봄**이다(`assumption.verdict='not_seen'`). ③유치권·법정지상권·\n    분묘기지권·"
      },
      {
        "name": "realty_compare_auction_vs_market",
        "description": "경매 물건의 최저입찰가를 같은 단지 실거래 시세와 대조해 할인율·표면수익률을 낸다.\n    기본은 **오늘 이후 기일 물건만**이다(지난 기일이 섞여 나오던 결함 수리, 2026-08-08).\n\n    주소·단지명 정규화 정확매칭으로 붙이며, 감정가가 기준선의 50~150% 범위인 건만 비교한다\n    (지분경매·특수물건을 배제하기 위함). 결과의 `signal`은 주의/관심/보통/낮음/판정보류다.\n    **시세 기준선은 같은 단지의 같은 면적대(±10%) 실거래 평균이다**(2026-08-16 수리 — 종전엔\n    단지 전 평형 혼합 평균이라 대형·소형이 섞인 단지에서 할인율이 통째로 어긋났다).\n    면적을 맞추지 못하면 `discount_vs_market_pct`는 **null**이고 signal은 '판정보류'다 —\n    그 자리를 `discount_vs_all_types_pct`(혼합평균 대비)로 대신 채워 말하지 마라.\n    ⚠️ 유찰 물건은 `auction.min_bid_source`를 확인하라 — item_list면 최저가가 낡았을 수\n    있고(`min_bid_note` 동봉) 그 최저가로 계산된 할인율·수익률도 함께 틀어진다.\n  "
      },
      {
        "name": "realty_auction_sale_rate",
        "description": "\"이 지역 이 물건은 보통 감정가의 몇 %에 낙찰되나\"를 실제 매각결과로 답한다.\n\n    입찰가를 정할 때 쓰는 핵심 지표다. `by_fail_count`에 유찰 횟수별 분포가 들어 있어\n    \"2회 유찰된 물건은 보통 몇 %에 낙찰되는가\"를 바로 읽을 수 있다.\n    낙찰가율 = 낙찰가 / 감정가 × 100. 100%를 넘으면 감정가보다 비싸게 팔린 것이다.\n\n    **\"감정가 12억에 최저가 7.68억이면 몇 번 유찰됐나\"는 이 도구가 아니다** — 그건 낙찰 통계가\n    아니라 저감 산수다(최저가 = 감정가 × (1−저감률)^유찰횟수, 법원별 저감률 실측표와 예시는\n    realty_policy_rules(topic='auction_rights', section='minimum_price_reduction')). 사건번호가\n    있으면 realty_auction_history의 기일별 이력이 정본이다(T-2026W34-353 피드백).\n\n    표본의 집계 기간은 응답의 `sample_period`(매각기일 min~max)에 있다 — \"요즘\"류\n    질문에는 이 범위를 함께 전하라. 기간을 좁히는 파라미터는 백엔드가 지원하지 않는다\n   "
      },
      {
        "name": "realty_search_onbid",
        "description": "한국자산관리공사 **온비드 공매** 물건을 지역·용도·재산구분·감정가로 조회한다.\n\n    법원경매가 아니다. 공매는 국세징수법(압류재산)·국유재산법·공유재산법에 따른 처분이고\n    주관은 캠코다 — 아래 '이 축의 자리'와 응답의 `not_court_auction`을 반드시 함께 전하라.\n\n    **이 축의 자리** — 공매 축은 도구가 둘뿐이다. 물건을 찾고 회차별 최저가 일정을 보는\n    것이 이 도구, \"보통 감정가의 몇 %에 낙찰되나\"는 realty_onbid_sale_rate다.\n    **법원경매를 물었다면 여기가 아니라 realty_search_auctions**이고, 사건번호에 '타경'이\n    들어 있으면 그쪽이다. 사용자가 그냥 \"경매\"라고만 했으면 **어느 쪽인지 되물어라** —\n    둘을 합쳐 세거나 섞어 평균내면 그 답은 틀린다.\n\n    **행이 물건이 아니다.** 원장의 한 행은 물건이 아니라 **공매조건(회차)**이다 — 한 물건이\n    1~10회차 입찰 일정을 미리 갖고 회차마다 최저입찰가가 내려간다(실측: 물건당 3.51행).\n    이 도구는 **물건 단위로 접어서** 돌려준다: `rounds_total`(전체 회"
      },
      {
        "name": "realty_onbid_sale_rate",
        "description": "공매가 \"보통 감정가의 몇 %에 낙찰되나\"와 \"얼마나 유찰되나\"를 실제 개찰 결과로 답한다.\n\n    **법원경매의 realty_auction_sale_rate와 같은 이름의 다른 지표다.** 분모가 둘 다\n    감정가지만 평가 주체·저감 규칙·매물 성격이 달라 **두 %를 한 문장에 섞으면 안 된다**.\n    \"경매 낙찰가율\"을 물었으면 어느 쪽인지 확인하라.\n\n    **이 축의 자리** — 공매 축 2종 중 통계 쪽이다. 개별 물건과 회차별 최저가는\n    realty_search_onbid다. 낙찰가율은 재산구분별로 갈라 읽어라(`by_property_type`).\n\n    ⚠️ **표본은 2026-06-01 개찰분부터 누적이고, 그중 '낙찰' 건만 낙찰가율에 든다.**\n    범위·행 수는 응답 `sample_period`(`ledger`)가 정본이다 — 고정 기간이 아니다.\n    낙찰 외 행은 유찰·취소·개찰중이다. `outcome_mix`가 그 분포이고 여기서 나온 낙찰 비율은\n    **성립률이지 낙찰가율이 아니다**.\n\n    ⚠️ **낙찰가율은 원천이 준 값을 그대로 쓴다**(`apslPrcCtrsScfbPrcRto` = 감정가 대비\n"
      },
      {
        "name": "realty_auction_alerts",
        "description": "유찰이 쌓여 최저입찰가가 크게 떨어진 경매 물건을 골라낸다.\n\n    유찰이 누적돼 최저입찰가가 크게 떨어진 물건을 찾는다. \"○○에서 유찰 많은 물건\"은\n    sido/sigungu로 좁혀라.\n\n    유찰이 많다는 건 싸다는 뜻이기도 하지만 권리관계·물건 하자 등 팔리지 않는 이유가\n    있다는 뜻이기도 하다. 결과를 추천으로 제시하지 말고 확인이 필요한 후보로 제시하라.\n\n    **같은 축의 다른 문**: realty_search_auctions(min_bid_count)로도 유찰 물건을 거를 수\n    있다 — 조건 필터·목록이 목적이면 그쪽, 저감 큰 후보 발굴(극단 할인 컷 포함)이면 이쪽.\n    둘을 합쳐 세지 마라(같은 물건이 양쪽에 나온다).\n    "
      },
      {
        "name": "realty_auction_history",
        "description": "경매 사건 하나의 유찰 이력·가격 변동·물건 사진을 조회한다.\n\n    경매 사건의 유찰 이력(기일별 최저가 저감 시계열)·가격 변동 이벤트·물건 사진 URL을\n    조회한다. \"몇 번 유찰됐어? 얼마나 떨어진 거야? 사진 있어?\"류 질문의 담당 도구.\n    사진은 법원 원천에서 기일 후 소멸해 **수집 시점 보존본만 존재**한다(국내 공개 API에 드문 축).\n\n    court_schedule에서 result='유찰'인 행이 유찰 이력, min_bid_10k의 저감이 가격 흐름이다.\n    result가 null인 행은 미래 기일이거나 미해독 법원 코드(result_code 원문 병기)다 —\n    의미를 지어내지 말고 그대로 전하라. **최저가(min_bid_10k)가 없는 행에는 `kind_note`가\n    붙는다 — 그 행은 입찰 기일이 아니다**(원천 전수에서 최저가·유찰 표기는 kind_code=01에만\n    붙는다). fail_count가 기일표의 유찰 행 수와 다르면 `fail_count_note`가 그 이유를 댄다\n    (출처가 목록 원천 vs 기일표로 갈린다) — 둘을 합쳐 세지 마라. tracking·price_events는 2"
      },
      {
        "name": "realty_region_price_stats",
        "description": "지역의 아파트 실거래 시세 추이(월별)를 조회한다. 경매가가 싼지 판단하는 기준선이 된다.\n\n    **이 축의 자리(시세 도구 3종 중)**: 월별 흐름·방향이 필요할 때 이걸 쓴다. 지역의\n    가격 **수준**을 인용할 거면 realty_area_price_bands를 쓰라 — 평형(pyeong)을 지정하면\n    이 축은 셀 평균이라 직거래 이상치가 안 걸러지고(전체 평형은 해제·직거래 이상치 제외 —\n    행 avg_basis), **평형 지정 값이 bands와 갈리면 bands 쪽이 정상 매매에 가깝다**(세종\n    소형 실측 4,400만원 차). 단지가 특정된 질문(\"○○아파트\n    얼마야\")은 realty_search_complexes가 기본이다 — 지역 평균은 단지 간 편차(같은 동\n    같은 평형에서 단지 평균 24% 차)를 뭉갠다.\n\n    region은 시군구명(예: '강남구') 또는 **법정동까지**(예: '강남구 대치동',\n    '세종특별자치시 나성동') — 세종처럼 시군구가 하나인 도시는 동 단위로 좁혀야 신도심·\n    구도심이 섞이지 않는다(2026-08-08, 8/7 테스터 제안 수용). 동명 지역이 여럿이면\n   "
      },
      {
        "name": "realty_region_trend_basket",
        "description": "지역 가격 추이를 **양쪽 창에 모두 거래가 있는 동일 단지들로만** 계산한다.\n\n    **왜 필요한가**: 구 월평균 추이는 '가격이 변한 것'과 '팔린 단지가 바뀐 것'을 구분하지\n    못한다. 표본이 얇으면 후자가 지배하는데, 그걸 시세 변동으로 읽으면 오답이다\n    (2026-08-14 실사고: 용산 33평 월 1~7건 표본으로 '전년 대비 −9.6%'를 만들었다).\n\n    이 도구는 **naive(전체 평균 변화)와 basket(동일 단지 변화)을 나란히** 주고 그 차이를\n    `composition_effect`로 보여준다 — 차이가 크면 그 지역 평균 추이는 구성 잡음이다.\n    단지별 값은 **평당가**라 단지 안의 평형 구성 변화도 흡수한다.\n\n    한계를 반드시 함께 전하라: 바스켓이 얇으면(단지 수가 적으면) 이 값도 못 믿는다.\n    취소·직거래는 제외했고, 단지 내 동·층 구성 변화까지는 보정하지 못한다.\n    "
      },
      {
        "name": "realty_search_complexes",
        "description": "아파트 단지를 이름·지역으로 검색하고 **평형별 실거래 시세**를 함께 돌려준다.\n    \"○○아파트 34평 얼마야\"류 단지 질문의 1차 도구다. query·region 중 하나는 필수.\n\n    **이 축의 자리(시세 도구 3종 중)**: 단지가 특정되면 **이게 기본**이다. 지역 평균\n    도구들(realty_region_price_stats·realty_area_price_bands)은 단지 간 편차를 뭉개므로\n    단지 질문에 쓰지 마라 — 같은 동 같은 평형에서 단지 평균이 24% 벌어진 실측이 있다.\n    반대로 지역 전체의 수준·추이 질문이면 저 둘로 가라.\n\n    prices_by_area가 평형별 시세다 — pyeong_exclusive(전용평)와 pyeong_supply_est(분양평\n    어림)를 병기하므로, 사용자가 말한 \"34평\"(보통 분양평)은 pyeong_supply_est로 맞춰 답하라.\n    단지 수준 avg_price는 전 평형이 섞인 평균이니 평수 질문에 쓰지 말 것.\n    층별(저층/고층/RR) 시세·프리미엄 질문은 realty_complex_pyeong_price로 —\n    거기 층 밴드별 집계(price"
      },
      {
        "name": "realty_complex_pyeong_price",
        "description": "특정 단지·특정 평형의 최근 6개월 매매 실거래를 건별(계약일·층·가격)로 조회한다.\n    평형별 시세 요약만 필요하면 realty_search_complexes의 prices_by_area로 충분하다.\n\n    응답에는 **층 밴드별 시세 집계 `price_by_floor_band`**(저층~초고층 밴드별 평균가·건수·\n    최저 밴드 대비 프리미엄 %)가 함께 온다 — \"저층 사면 손해야?\", \"고층 프리미엄 얼마야?\"류\n    **층별 시세 질문은 이 도구가 담당**이다(한 단지·건별). 여러 단지 층 분해·기준일 전후 비교·\n    6개월 넘는 창은 realty_region_price_stats(compare_from) 한 번으로.\n\n    transactions는 **계약일 내림차순**이고, average_price·median_price는 그 정렬 기준\n    최근 5건(summary_basis에 그 5건을 그대로 싣는다)이다. 이상 거래는 지우지 않고\n    `outlier=true`로 표시만 하며(판정 근거는 outliers.method), 층 밴드에는 이상치 제외 값을\n    `*_ex_outliers`로 병기한다 — **밴드 프리미엄이 "
      },
      {
        "name": "realty_complex_rent_by_pyeong",
        "description": "단지의 평형별 전세 보증금·월세 중앙값을 조회한다. 전세가율(전세÷매매)의 전세 축이다.\n\n    complex_key·complex_name 중 하나는 필수. 부분일치는 동명 단지가 섞일 수 있으니\n    가능하면 realty_search_complexes로 complex_key를 먼저 특정하라.\n    행 키 supply_pyeong은 **분양평**(전용㎡ ÷ 3.3058 ÷ 0.745 반올림) 기준이다.\n    "
      },
      {
        "name": "realty_area_price_bands",
        "description": "지역의 매매 시세를 평형대 4구간(소형/중소형/중형/대형, 전용면적 기준)으로 조회한다.\n    \"○○구에서 무슨 평수대가 얼마쯤 해?\"류 질문용 — 특정 단지는 realty_search_complexes를 쓰라.\n\n    **이 축의 자리(시세 도구 3종 중)**: 지역의 가격 **수준** 비교는 이게 기본값이다.\n    이상치 필터(계약해제 제외 + **직거래 중** 같은 평형대 중개거래 중앙값의 50% 미만만 제외)가\n    적용돼 realty_region_price_stats의 미필터 평균과\n    값이 다르며, **수준이 갈리면 이쪽을 우선하라**. 월별 **추이**가 필요하면\n    region_price_stats, 단지가 특정되면 search_complexes.\n\n    구간 라벨의 평수는 **전용평**이다. 사용자의 분양평 감각으로는 소형<60㎡≈분양 24평 미만,\n    중소형 60~85㎡≈분양 24~34평, 중형 85~115㎡≈분양 34~47평, 대형 115㎡+≈분양 47평 이상.\n    "
      },
      {
        "name": "realty_nonapt_prices",
        "description": "빌라·오피스텔·단독주택·토지의 매매 실거래가를 조회한다(아파트는 이 도구가 아니다).\n\n    **아파트는 이 도구가 아니다.** 빌라(다세대·연립)·오피스텔·단독주택·토지 **전용**\n    실거래 **매매가** 조회다 — 응답 = 최근 거래(recent) + 집계(stats: 표본 수·가격·상위 구성).\n\n    질문에 '아파트'가 있으면 여기서 멈추고 아파트 축으로 가라 — 지역·법정동 월별 추이는\n    realty_region_price_stats, 단지·평형별 시세는 realty_search_complexes, 단지 평형의\n    건별 내역(계약일·층·가격)은 realty_complex_pyeong_price다. **셋 다 region에\n    '강남구 대치동'처럼 법정동을 그대로 받는다** — 동 단위로 좁히려고 이 도구로 오지 마라.\n    property_type 네 값 중 아파트에 가까운 것은 없고, 아무거나 고르면 **응답은 200이고\n    행도 채워져 나오므로 틀린 줄 모른다**(2026-08-23 PlayMCP QA 실측: '강남구 대치동\n    아파트 최근 실거래가'에 villa 5건이 아파트로 답해졌다).\n\n    **매매 데이터"
      },
      {
        "name": "realty_location_scores",
        "description": "단지 입지를 **원시값**으로 답한다 — \"역세권이야? 학군 어때? 병원 가까워?\" 담당.\n\n    **답은 행마다 맨 앞의 location_facts로 하라**: 최근접 지하철역 이름·노선·직선거리(m,\n    상한 없음 — 시골 단지는 30km도 그대로 나온다), 반경 500m·1km 안 역·버스 정류장 수,\n    1km 안 초·중·고 수와 최근접 초등학교 거리, 반경 안 병원(전 의료기관·병원급 분해)·마트\n    수. 전부 poi 원장에서 직접 센 값이라 재현할 수 있다. \"역세권이야?\"는\n    subway.nearest_distance_m와 walk_band로, \"초품아야?\"는 schools.nearest_elementary로 답하라.\n\n    같은 행의 transit_score·school_score는 **미검증 참고값**이다(응답 score_demotion) —\n    transit 90점 이상이 82%(2026-10-17)이고 역이 5km 넘게 떨어진 단지도 90점이 나와 변별력이 없다.\n    **점수로 순위를 매기거나 '역세권·학군 좋음'을 판정하지 마라.** 점수가 null이면 미측정이지\n    0점이 아니다. 학군 점수는 진학률·학원"
      },
      {
        "name": "realty_presale",
        "description": "아파트 청약(분양) 공고를 조회한다 — 분양가·청약 접수 일정·당첨자 발표일·입주 예정·위치.\n    \"다음 달 청약 넣을 만한 데 있어?\", \"○○에 분양하는 아파트 있어?\"류 질문용.\n\n    **\"오늘/지금 접수 가능한 청약\"은 status='접수중'이다.** upcoming=true는 접수 **시작 전**(오늘\n    시작분 포함)만 주므로 그 질문에 쓰면 이미 접수 중인 공고를 대부분 놓친다. 행마다 오늘 기준 판정\n    `apply_status`(접수중/접수예정/접수마감/일정미상)와 `apply_status_text`가 붙고, 그 기준일은\n    meta.today다 — **날짜를 직접 비교해 상태를 다시 판정하지 말고 이 값을 그대로 전하라.**\n    \"넣을 만해?/적정가야?\"까지 물으면 이어서 realty_presale_vs_market으로 분양가를\n    실거래 시세와 대조하라(응답의 house_manage_no가 그 도구의 입력이다).\n\n    price_min/price_max는 주택형별 분양 최고가의 최소·최대(만원)다 — 한 공고에 여러\n    주택형(house_type_count)이 있다. 청약 자격·순위 요건은 이 데이터에 없다"
      },
      {
        "name": "realty_presale_price_trend",
        "description": "같은 지역 분양 공고들의 연도별 평당 분양가 추이를 낸다.\n\n    같은 지역 분양 공고들의 **연도별 평당 분양가 추이**를 낸다 — \"지금 넣을까,\n    기다릴까\"에서 **기다림의 비용**(다음 공고가 얼마에 나올까)을 정량화하는 축이다.\n    재당첨 제한이 걸린 결정(분양가상한제 10년 등)에서 특히 판단을 가른다.\n\n    기준(답변에 그대로 전달): **공급면적(분양평) 평당 최고 분양가**(만원/평), 발코니\n    확장·유상옵션 미포함. 연도별 주택형 믹스가 다르면 중앙값이 흔들린다 —\n    announcements가 1~2건인 연도는 추이로 읽지 말고, 평형대를 고정하려면\n    exclusive_m2_min/max(국평=80~85)를 써라.\n\n    이 축의 자리: 개별 공고의 적정성(분양가 vs 실거래)은 realty_presale_vs_market,\n    실거래 가격 추이는 realty_region_price_stats — 이 도구는 **분양가끼리의 시계열**이다.\n    "
      },
      {
        "name": "realty_presale_vs_market",
        "description": "청약(분양) 공고의 분양가가 주변 실거래 시세 대비 싼지/비싼지를 주택형별로 계산한다.\n    \"이 청약 넣을 만해?\", \"분양가 적정해?\"류 질문의 정량 근거 — 웹검색으로는 못 하는\n    분양가×실거래 조인 계산이 이 도구의 존재 이유다.\n\n    공고 특정: house_manage_no가 없으면 region+keyword로 검색하고, 여러 건이면\n    후보 목록을 돌려주니 하나를 골라 다시 호출하라(추측해서 고르지 않는다).\n    기준선: 평형 행의 gap_pct는 gap_basis가 말하는 기준 대비다 — 인근 비교단지가 충분하면\n    **공고 좌표 반경·준공 연도 조건·같은 평형대 비교군**(nearby_baseline) 대비이고, 아니면\n    지역(공고 시군구, 없으면 시도) 실거래 평균(구축·외곽 포함, 이상치 미필터) 대비다. 지역 평균 대비 값은\n    gap_pct_region_avg에 늘 따로 있고, 두 기준선이 크게 갈리면 baseline_divergence가\n    붙는다 — 그때 지역 평균 대비 수치로 '비싸다'를 말하지 마라. 청약 경쟁률·당첨 가점\n    커트라인은 realty_subscription_odds에 있다(\"넣"
      },
      {
        "name": "realty_notice_facts",
        "description": "입주자모집공고 원문에서 추출·검증한 팩트시트를 항목별로 준다.\n\n    입주자모집공고 **원문**에서 추출·검증한 팩트시트 — 전매제한·재당첨제한·거주의무·\n    거주요건, 청약 일정, 층별 분양가표(대지비·건축비·회차별 납부액), 특별공급 배정,\n    발코니 확장·유상옵션 가격, 중도금 회차 일정, 예비입주자 규칙.\n\n    전매제한 기간, 재당첨 제한, 거주의무, 특별공급 자격·배정, 층/타입별 분양가,\n    발코니 확장비·유상옵션 금액, 중도금 회차와 납부일 — 이 값들을 묻는 질문이 이 도구의\n    자리다(추정하거나 웹에서 찾을 필요 없이 공고 원문 값이 나온다). 모든 값에 공고 쪽\n    번호(`p`)가 붙으니 답변에 notice_version(공고 판본)과 쪽 번호를 함께 제시하라.\n\n    팩트시트 미추출 공고는 원문 앞쪽(단지 주요정보 표) 텍스트를 unverified_source_text로\n    준다 — 수치 인용 시 \"공고 원문 기준·미검증\"을 명시하라. 상세 조항 전문(특공 소득기준,\n    부적격 처리 등)은 realty_notice_text로 원문 쪽을 직접 읽어라. 여기 없는 값은 지어내지 말 것.\n\n    ⚠️ 큰 공고는"
      },
      {
        "name": "realty_notice_text",
        "description": "입주자모집공고문 원문을 쪽 단위로 읽어 준다.\n\n    입주자모집공고문 원문을 쪽 단위로 읽는다 — 팩트시트에 없는 세부(특별공급 소득·자산 기준,\n    부적격 처리, 계약 유의사항, 옵션 품목 상세)는 이 도구로 원문을 직접 확인하라.\n    표가 있는 쪽은 pdftotext 특성상 정렬이 깨질 수 있다 — 열 해석이 애매하면 단정하지 말 것.\n\n    여러 낱말은 AND로 묶인다('가점제 추첨제'→둘 다 있는 쪽). 0쪽이면 막다르지 않고 낱말별\n    히트 쪽과 부분일치 상위 쪽을 함께 돌려주니 그걸로 좁혀라(match='any'로 넓힐 수도 있다).\n    **쪽을 모를 땐 pages_only=true로 먼저 훑어라** — 전문은 한 번에 수만 자다.\n    전문 응답은 최대 6쪽이고, meta.matching_pages에 일치 쪽 전체 목록이 늘 들어 있다.\n    "
      },
      {
        "name": "realty_presale_context",
        "description": "이 분양 공고를 같은 시군구·같은 평형의 다른 공고들과 5축으로 견준다.\n\n    이 분양 공고를 **같은 시군구·같은 평형 공고들과 견줘** 읽는다 — 청약홈 API에 없고\n    **공고문 원문에만 있는 5축**으로: ①대지비 비중(분양가에서 땅값이 얼마인가) ②유상옵션\n    (사실상 필수인 발코니확장 절대금액) ③중도금 무이자 여부와 회차 ④층 프리미엄(최저 층구간\n    대비 최상 층구간) ⑤㎡당 분양가(전용면적 기준).\n\n    \"이 분양가가 비싼가\"는 실거래 대조만으로는 반쪽이다 — 같은 값이라도 대지비 비중이\n    70%인 공고와 25%인 공고는 다른 물건이고, 발코니확장 3천만원은 광고 분양가에 안 잡힌다.\n    공고를 지정하면 그 공고의 5축 값과 **분포에서의 위치(percentile)**를 주고, 지정하지\n    않으면 시군구·평형 슬라이스의 분포만 준다.\n\n    읽는 법(그대로 지켜야 값이 거짓이 되지 않는다):\n    · **셀 표본이 3건 미만이면 분위를 안 낸다** — 그때 `verdict`가 '표본 부족'이고,\n      그것이 답이다. **시도 값(background)으로 갈아타지 마라**(D-2026W33-40).\n  "
      }
    ],
    "profiled_at": "2026-11-09T12:01:12.638Z"
  }
}